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Reconfinement et SCPI : quel secteur faut-il privilégier ?

Les investisseurs peuvent continuer à investir dans les sociétés civiles de placement immobilier même en temps de ralentissement économique. Le reconfinement va en effet générer des répercussions sur certains locataires d’immeubles, dont les entreprises œuvrant dans des secteurs d’activité spécifiques.

Rappel sur la constitution du parc des SCPI

Avant d’approfondir le sujet, rappelons avant tout de quoi le parc immobilier d’une SCPI est constitué. Selon la stratégie mise en place par la société de gestion, le patrimoine de cette dernière est composé d’immobiliers soit résidentiels, soit professionnels.

La Construction De Logements, Maison

Le parc d’immobiliers résidentiels

Les SCPI utilisent des biens à usage de logement qui peuvent être neufs ou anciens. Les biens neufs sont fortement demandés sur le marché et sont exploités sous le dispositif Pinel. Ainsi, pas de risque locatif pour cette typologie d’immeuble, d’autant que les locataires continuent à s’acquitter de leurs loyers malgré une baisse généralisée de leurs revenus. Certains d’entre eux bénéficient d’ailleurs du soutien de l’État.

En ce qui concerne les biens anciens, ceux-ci sont exploités sous le dispositif Malraux ou celui du déficit foncier, et qui font également l’objet d’une rénovation. Idem pour l’absence de risque locatif. En clair, investir dans des SCPI résidentielles, communément appelées SCPI fiscales, ne génère que peu de risques, voire pas du tout, quelle que soit la période choisie (avant, pendant ou après confinement).

Le parc d’immobiliers professionnels

Le patrimoine d’immeubles professionnels en revanche est plus diversifié ; on y trouve :

  • ceux loués à titre de bureaux
  • les murs de magasins et de boutiques
  • les locaux d’activité
  • les hôtels
  • les immeubles de santé
  • les immeubles dédiés dans la prise en charge des seniors
  • ceux destinés à l’éducation
  • les places de parking

Les risques locatifs ne sont pas les mêmes pour chacune de ces typologies d’immeubles : c’est ce que nous allons aborder dans les paragraphes qui suivent.

Les secteurs à risques

La crise générée par le premier confinement qui s’est étalé sur presque la moitié du premier semestre a fortement affecté plusieurs domaines d’activité. Ce sont ceux des BTP, de l’automobile, des commerces non essentiels, de même que le secteur touristique. Ce dernier englobe les hôtels, les restaurants, les opérateurs spécialisés dans l’organisation de voyages, de même que les professionnels de l’aviation civile commerciale.

Les SCPI ayant pour locataires les entreprises spécialisées dans ces activités connaissent donc un risque accru en termes de recouvrement des loyers. Les chiffres d’affaires sont en forte baisse, et les entreprises étant financièrement fragiles n’ont d’autre choix que de demander le report de leur paiement. Ce qui a d’ailleurs été planifié par les sociétés de gestion afin de minimiser la casse.

Toujours est-il que ces loyers ont été récupérés à 90% vers le début du second trimestre, avec la reprise progressive des activités. Notons cependant que le second confinement décrété sur l’ensemble du territoire pour tout le mois de novembre ne sera pas sans traumatisme pour certaines entreprises étant déjà en situation financière précaire. L’État a toutefois prévu des aides pour celles qui sont les plus « à risques », selon certains critères d’éligibilité.

Les secteurs épargnés par la crise

En revanche, les SCPI qui incluent les immeubles de santé, d’éducation, de commerces essentiels ainsi que d’immeubles de bureaux sont relativement sécurisés. Certaines entreprises spécialisées dans ces domaines ont même vu exploser leurs chiffres d’affaires, ce sont celles qui opèrent dans la logistique et dans la grande distribution (supermarchés, commerces de biens de première nécessité).

Pour investir dans des SCPI professionnelles, dites de rendement, toujours vérifier la typologie des immeubles constituant le patrimoine. Notons cependant que les SCPI ont pour principal atout leur riche diversification, ce qui réduit considérablement les risques locatifs.